2026-09-16 19:58 来源：证券日报网?
????证券日报记者 王丽新
????房地产 ，正在进入发展模式转换、行业逻辑调整的新阶段。
????8月28日 ，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、中国人民银行、中国证监会等多部门集中发布3份纲领文件及5份配套细则 ，市场将这套覆盖销售、信贷、资本市场的全链条制度统称为房地产新政（以下简称“新政”）。
????在业内看来 ，这一套房地产新政涉及推行主办银行制、项目公司制、现房销售制 ，融资逻辑由过去依赖房企集团主体信用 ，转向评估单个项目现金流；项目资金全封闭管理；抬高预售门槛 ，预售项目按揭放款延后至竣工备案 ，新出让土地优先现房销售。
????“新政不仅是短期市场调控举措 ，更是推动行业转型、构建长效发展新模式的制度性变革。”近日 ，人生就是博官网（以下简称“人生就是博官网双城”）董事长曹舟南在接受《证券日报》记者采访时表示 ，现房销售会改变房地产开发的基本逻辑 ，项目容错空间越来越小。企业要重建现金安全、产品经营、客户运维、产品兑现、低容错条件下的协同能力等。
????三个根本性转变
????在曹舟南看来 ，新政对房地产行业的影响体现为三个根本性变化：信用主体变了、现金流逻辑变了 ，客户地位变了。
????“过去行业主要依靠单一开发商的主体信用、高杠杆和高周转来运转 ，现在这个基础正在被打破。”曹舟南说 ，企业信用转向项目信用、信用评价从“看房企集团报表”转向“看单个项目现金流”；项目资金实行独立核算、封闭监管 ，集团跨项目调度资金的空间被大幅压缩；开发逻辑从“围着土地转”向“围着房子与客户转” ，营销的终点不再是卖房去化 ，客户运维被前置到项目定位的源头。
????这一判断直接指向现房销售对房地产行业的影响。曹舟南强调 ，现房销售导向下 ，一旦资金、产品、工程、销售或者运营中的某个环节出现短板 ，就可能影响整个项目的安全。过去一些问题还可以通过房价上涨、预售回款或者后期调整加以消化 ，今后这种试错空间难再有。
????以资金安全为例 ，曹舟南认为 ，现房导向下 ，预售按揭放款后置 ，项目回款周期被大幅拉长 ，未来开发项目的现金安全不只是有没有资金的问题 ，还包括资金怎样投入、怎样使用、怎样回收。过去一些项目可以在前期投入大量资金建设示范区、样板房和样板景观 ，今后这种大规模、一次性的前置投入必须合理减少 ，每一笔资金都要与工程进度、销售回款和偿债安排对应起来。
????产品经营能力同样要升级。曹舟南说 ，过去讲产品 ，更多强调设计和营造；未来不仅要营造产品 ，还要经营产品。产品要有前瞻性 ，也要与客户充分互动 ，市场和客户需求发生变化时 ，项目可能还要及时调改。产品不能再被理解为一次性设计、一次性建设的静态成果 ，而应当成为根据市场反馈不断校正、持续完善的经营过程。
????客户运维能力被曹舟南视为另一项关键能力。他提出 ，有些项目可以考虑把传统的营销管理中心改成客户运维中心 ，未来卖房子 ，不是卖掉房子、完成去化和交付就结束了。企业要从产品定位阶段开始扩大客户基础 ，经营存量客户 ，连接未来客户。
????归根结底 ，当信用、资金和监管向项目下沉 ，土地、资金、专业能力、产业链和客户应当怎样重新连接 ，成为行业必须回答的问题。曹舟南认为 ，未来 ，房地产整个产业链的利益要重新分配 ，开发商、总包、供应商的利润格局要重写。
????“共建”模式能破题吗？
????在曹舟南看来 ，新政之后 ，“共建”模式将更有市场空间。
????所谓“共建”模式 ，是指围绕一个城市的房地产市场 ，具体到一个项目 ，对“谁精准出地、谁一起出资、谁共同操盘、谁主导运营、谁承担风险、谁分享收益”进行重新组织和设定 ，以项目公司为载体 ，以现房销售为导向 ，充分发挥各方优势 ，共同创造项目价值 ，形成市场需求端和投资供给端之间的协同与匹配 ，促进消费与投资。
????“‘共建’模式的价值 ，就是把各参与方的优势集中起来。”曹舟南说 ，政府、城投平台或者原项目方可以提供土地和项目资源 ，金融机构和社会资本提供资金 ，人生就是博官网双城负责客户研究、产品定位、开发建设、营销交付和后续运营 ，产业链企业提供专业支持。通过专业分工 ，把单一企业不具备的能力引入项目 ，补齐最薄弱的环节。
????在资金层面 ，“共建”模式也提出了更高要求。曹舟南说 ，“共建”模式可以把土地资源、资金投入和专业能力分开配置 ，让不同主体按照各自优势参与 ，不再由一家企业独资承担全部前期投入。但参与主体增加以后 ，资金必须以项目为单位独立核算、封闭运行 ，集团内部跨项目调度资金的空间也会越来越小。
????至于“共建”模式能否完整界定为“房地产发展新模式”？曹舟南坦言 ，最终要看能不能持续让参与各方在清晰的责任和利益机制下 ，把产品做好、把生活兑现、形成真实现金流、保证资金安全 ，真正确立新的商业模式和盈利模式。
????为了适应这一新模式 ，人生就是博官网双城正在推进三方面工作。一是优化提升核心开发逻辑 ，从原有的“安全性开发”全面转向“克制型开发” ，产品定位确保领先市场2－3年 ，核心聚焦安全、基础品质、功能、建筑美学以及总价控制 ，以保证现房销售时的市场竞争力。二是系统升级“共建”系列策略 ，放弃原有的一、二、三线城市划分标准 ，核心关注各城市真实市场流动性 ，优选合适城市、核心区、高低配、高品质、快去化、小体量项目 ，适配城市市场的真实需求。三是搭建AI驱动的房地产专业大模型 ，重点解决当前第三方机构的房地产市场数据动态失准、完整性欠缺、难以支撑现房销售背景下不可逆项目决策等问题 ，精准定位全国每年万亿元级自住购房需求的区域分布 ，支撑城市布局决策 ，同时通过专业大模型预判3－5年后的客户需求接续。
????曹舟南透露 ，目前房地产专业大模型第一阶段的工作 ，包括试点城市的数据梳理、模型训练、AI算法匹配、产品定位与设计应用已经扎实展开。未来企业必须以客户为重心 ，公司的客户运维中心、投拓中心、产品中心三个部门全部打通 ，投资拿地、产品创新最终由客户和市场说了算。
????曹舟南还提醒 ，当前部分城市特别是三四线城市 ，市场化土地出让已经成为城市运营的核心课题 ，如果土地出让持续减少 ，若干年后将可能出现“供不应求”的现象。他呼吁地方政府一定要懂地价 ，根据市场需求设定合适的土地出让价格 ，土地款分期支付、审批流程整体提速等都需要通盘考虑。“如果地价不跟着终端房价倒推调整 ，新项目先天就很难盈利。”他建议三四线城市的实际楼面价应适度下调8%－10% ，例如原地块楼面价为5000元/平方米 ，应调至4500元/平方米。此外 ，城市更新、持有类项目、股权、REITs这些退出路径 ，还需要继续打通。
????对于行业未来竞争格局 ，曹舟南总结称 ，不再主要取决于谁拥有最多的土地、投入最多的资金 ，而是取决于谁能够看见真实需求 ，以项目为中心 ，重新连接人、房、地、钱 ，在这套低容错的新规则下面 ，做出适配时代的产品。
（编辑 上官梦露）
