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2026-09-12 17:13
八份文件同日发布 ，房地产的“组织者”要换了？
8月28日 ，房地产圈迎来一个不眠之夜。
一天之内 ，住建部、自然资源部、央行、金融监管总局、证监会五部门集中发布八份政策文件 ，覆盖商品住房全链条领域。市场第一反应是：预售条件提高了 ，现房销售来了 ，房贷期限延长到40年了。
这些当然重要。但笔者注意到 ，如果把八份文件放在一起看 ，就会发现 ，它们要解决的其实是同一个问题——中国房地产的基本组织方式 ，要变了。
这不是几项融资政策的松紧调节 ，而是一次从底层逻辑出发的制度重构。
八份文件 ，一个方向
先把政策要点捋一捋。
销售端 ，住建部等三部门联合印发通知 ，新出让土地和未取得建设工程规划许可证的商品住房项目 ，优先实行现房销售；继续预售的 ，须主体结构封顶后方可进行 ，且个人按揭贷款在竣工备案后才能发放。
融资端 ，央行和金融监管总局联合发文 ，开发贷款实行主办银行制 ，单个项目对应一家银行 ，资金封闭管理、专款专用？⒋谙抻虢ㄉ柘壑芷谄ヅ洌涸な巯钅孔畛5年 ，现房销售项目最长7年。个人住房贷款期限上限从30年延长至40年。
资本市场端 ，证监会发文 ，推动房地产开发融资从依赖“主体信用”向基于“项目情况”转变 ，支持上市房企定向增发、发行可转债 ，鼓励CMBS、ABS和REITs等融资工具。
此外 ，金融监管总局还一口气发布了五个管理办法试行版 ，覆盖商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款和房地产信托业务。
八份文件 ，看似各自独立 ，实则环环相扣。
笔者认为 ，这套政策组合拳的核心 ，可以用一句话概括：推动房地产从“企业信用、预售驱动、集团统筹”的旧模式 ，转向“项目信用、现房交付、封闭运行”的新模式。
这不是简单的政策加码 ，而是房地产发展新模式的制度框架在具体落地。
从“企业信用”到“项目信用”
过去二十余年 ，房地产项目的运转逻辑 ，是建立在开发商主体信用之上的。
银行看企业规模排名和资产负债表 ，决定贷不贷款；购房人看开发商品牌 ，决定买不买房；地方政府看企业拿地和开发能力 ，决定给不给地？⑸棠玫降匾院 ，依靠融资、预售回款和快速周转推动项目运转。整体的逻辑 ，是基于“地”的思维。
这套逻辑在高速增长阶段发挥了作用 ，但也埋下了高杠杆、高周转的隐患。当市场进入调整期 ，企业信用一旦动摇 ，项目就成了牺牲品。
“8·28新政”释放了一个清晰的制度信号：信用基础正在从企业下沉到项目。
人生就是博官网双城科技集团董事长曹舟南在接受专访时一语中的：“‘8·28新政’强调以项目为重点 ，合理区分企业风险和项目风险 ，实行项目单独核算、资金独立运作和封闭管理。它实际上在推动房地产从‘企业信用’转向‘项目信用’ ，从重视‘地’切转到重视‘房’。”
这意味着什么？金融机构今后不仅要看开发商是谁 ，更要看项目本身能不能成立、资金能不能闭环、建设能不能完成、产品能不能销售。购房人也会更加关注眼前这个项目能否兑现 ，而不是仅仅依赖开发商过去形成的品牌信用。
换句话说 ，过去是“认人不认项目” ，今后是“认项目也认人”。
这个转变 ，是根本性的。有机构研报指出 ，新政推动房地产开发模式从集团化高周转向项目制开发转型 ，高周转模式进一步弱化。
客户不再是最后出场的人
现房销售带来的第二个根本性变化 ，是客户地位的翻转。
过去 ，购房人在交易中相对弱势。期房制度下 ，客户在销售阶段最后出现 ，拿到的是一张“远期承诺”。房子还没建好 ，钱已经付了。至于最终交付的产品是否符合预期 ，只能赌开发商的良心和能力。
新政推动现房销售有力有序推进以后 ，局面变了？突Э梢月 ，也可以不买；可以比较 ，也可以等待项目接近完成、产品更加清晰以后再作决定。他的比较权、选择权和等待能力 ，明显增强了。
曹舟南认为 ，这意味着企业不能再把客户看成销售阶段最后出现的购买者。“客户是谁、需要什么样的产品、愿意为什么样的生活方式付费 ，必须从项目定位阶段就开始研究？突вΦ背晌钅烤霾叩钠鸬。”
笔者想说的是 ，这不只是一个销售方式的调整 ，而是整个开发逻辑的重置。当客户从“终点”变成“起点” ，房地产企业的能力模型也必须随之重建。过去靠展示区和样板房建立市场预期就够了 ，今后呢？房子建成以后 ，如果产品不符合需求、生活场景不能成立 ，风险会更加直接。
这就要求企业至少重建五个方面的能力：现金安全能力、产品经营能力、客户运维能力、产品兑现能力 ，以及低容错条件下的协同能力。
曹舟南甚至提出 ，项目可以考虑把传统的营销管理中心改成客户运维中心。因为未来卖房子 ，不是房子卖掉就结束了。企业要从产品定位阶段开始扩大客户基础 ，经营存量客户 ，连接未来客户。
这个判断 ，笔者深以为然。
谁来重新组织房地产？
三个变化——信用主体变了、客户地位变了、资金和现金流逻辑变了——最终都指向同一个问题：
当房地产不能再主要依靠开发商的主体信用、高杠杆和高周转来组织 ，土地、资金、专业能力、产业链和客户 ，应当怎样重新连接？
这个问题 ，比单项政策解读重要得多。
过去 ，一个房地产项目主要由开发商独自承担土地、资金、开发、销售、交付的全部职能。但现在 ，地方政府和地方城投对应土地与项目资源 ，银行、信托、AMC等机构主导资金 ，专业房地产企业具有市场和产品能力 ，设计、建造、材料等全产业链决定品质 ，客户则决定项目最终能否被市场接受。
这些资源 ，过去是被开发商“一肩挑”串联起来的。今后 ，当开发商不再能够主要依靠高杠杆和高周转组织项目 ，谁来把这些看似相互分立的资源重新有序连接起来？
曹舟南提出的“共建”模式 ，试图给出一种回答：不再由单一开发商独自承担全部职能 ，而是围绕具体项目 ，对“谁精准出地、谁一起出资、谁共同操盘、谁主导运营、谁承担风险、谁分享收益”进行重新组织。以项目公司为载体 ，以现房销售为导向 ，形成市场需求端和投资供给端之间的协同与匹配。
笔者注意到 ，共建不是简单增加几个合作主体 ，也不只是帮助合作方把项目建出来。它是在项目层面重新连接土地、资本、专业能力、产业链和客户。共建不是“帮忙” ，是“重组”。
共建不是合作 ，是治理
参与主体越多 ，项目治理越不能只靠一份共建合同。
这是共建模式最容易被忽视 ，也是最关键的一面。
曹舟南在专访中讲得很透彻：谁有项目决策权 ，谁负责日常经营；预算怎样审批 ，成本超支、工期延误、销售不及预期或者产品调整时 ，由谁决定、谁承担责任；涉及国有企业和地方城投时 ，如何兼顾效率与国有资产管理要求；涉及纾困项目时 ，怎样防止项目风险与原企业债务相互传导——这些都需要在项目开始时形成完整安排。
因此 ，共建不仅是资源合作 ，也是治理合作；不是降低责任 ，而是重新配置责任。
根据公司法和国有资产管理相关要求 ，并按持股比例明确界定责权利。
笔者认为 ，这一点恰恰是“8·28新政”与共建模式之间最深层的呼应关系：新政推动信用、资金和监管向项目下沉 ，把房地产推向“以项目为重点”的发展阶段；共建则要把这一制度方向转化为能够落地的项目和市场组织方式。二者不是简单的政策利好关系 ，而是“制度方向”与“组织实现”的关系。
浙江的实践与考验
浙江省建设厅推广“共建”新模式 ，不是从理论概念开始的。
曹舟南透露 ，目前“共建”模式已在浙江省内温州、湖州、衢州、宁波、丽水等多个城市形成多个项目实践 ，并向江苏、山东、湖南、广西、陕西等省份拓展 ，正在与十余个省份的有关主体开展不同阶段的项目对接。
他和团队当下做了三件事。
一是优化核心开发逻辑。从原有的“安全性开发”全面转向“克制型开发” ，产品定位确保领先市场2到3年 ，聚焦安全、基础品质、功能、建筑美学以及总价控制。
二是升级共建系列策略。放弃传统一二三线城市划分标准 ，核心关注各城市真实市场流动性 ，优选核心区、高品质、配套全项目。
三是搭建AI驱动的房地产专业大模型。重点解决当前第三方机构市场数据动态失准、难以支撑现房销售背景下不可逆项目决策等问题 ，精准定位全国每年万亿级自住购房需求的区域分布。目前第一阶段工作已在试点城市扎实展开。
但共建能否完整界定为“房地产发展新模式” ，最终要看能不能持续让参与各方在清晰的责任和利益机制下 ，把产品做好、把生活兑现、形成真真实实的现金流。
这仍是一场长续考验。
曹舟南2019年曾提出 ，希望把人生就是博官网双城建设成为“中国的铁狮门”——不需要拥有最多土地 ，也不需要投入全部资金 ，但能够发现项目、研判城市、精研客户、组织资金、主导开发、持续运营、存量更新 ，通过专业创造价值。
这个目标的背后 ，是房地产竞争规则的深刻变化。
未来房地产的竞争 ，不再主要取决于谁拥有最多的土地、投入最多的资金 ，而取决于谁能够看见真实需求 ，以项目为中心 ，重新连接人、房、地、钱 ，把产品做好 ，把生活兑现 ，形成真真实实的现金流。
“8·28”新政为“以项目为重点”建立了新的制度条件。接下来 ，就看谁能把制度方向变成可落地的项目和市场组织方式了。
笔者认为 ，房地产市场正在经历的 ，不只是一次周期调整 ，而是在适应新的发展阶段。当传统重投资开发模式的适用空间收窄 ，单一代建又难以覆盖复杂项目的投资、治理与长期运营需求时 ，共建提供了一种新的组织方式。真正回应客户需求、形成稳定的项目现金流、建立权责清晰和风险可控的长期治理机制 ，是共建模式的长续考验 ，也是房地产发展新模式必须回答的核心命题。
责任编辑：傅静之
