曹舟南的真话
“我这人有个毛病 ，就是喜欢讲真话。”在人生就是博官网双城成立一周年媒体会上 ，创始人曹舟南如是说。
每经记者 陈梦妤 每经编辑 魏文艺
宋卫平的理想主义依然是人生就是博官网双城摘不去的标签。
11月1日 ，成立一周年 ，人生就是博官网双城第一次高调走到台前 ，创始人曹舟南也首次带领5位高管现身。坐在他两侧的 ，分别是TOD领域专家、总裁顾建明 ，
以及分管人力、行政和品牌的副总裁孔景玲。
在一一介绍完5位高管之后 ，曹舟南表示“明年还会有更多行业重量级人物加盟”。
原定一个小时的媒体会生生被拉长到两个半小时 ，曹舟南身兼主持人 ，并承担了几乎90%以上的提问。
这位自带流量的绿城前总裁 ，拒绝了5000万元高薪诱惑 ，抵押房产来完成他和导师宋卫平“那些在绿城未完成的理想”。
曹舟南在媒体会上 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄
“我不信做不好”
“我这人有个毛病 ，就是喜欢讲真话。”
“我也希望和老东家、老婆家、老娘家关系都非常好。一个人想做事情或者做什么事情 ，肯定希望你的过去、你的当下、你的未来方方面面都是挺好的 ，
大家都能够支持 ，但是挺难的 ，因为利益的角度不同。”
“中国的城市化上半场是以房地产为主体推进城市建设 ，但下半场有一点我们很清楚 ，就是要老老实实做居住工程的配套 ，这是一个根本性变化。”
“中国30多年的房地产发展 ，开发商赚了多少钱？造就了多少亿万富翁？但真正卖给客户自住的 ，据我判断不到一半 ，另一半多用于投资。去年中国一手房交易量14万亿多 ，如果砍掉一半投资的 ，7万亿 ，其中的水分 ，你们懂的 ，所以我非常支持中央调控。”
“营销团队在房企中身份是比较特殊的 ，不是强相关的；褂幸恍┦侵薪榍道 ，没有温度。很多人都是全国各地调过来的 ，合同签好就再见了 ，认都不认识 ，交房后发现这样那样的问题根本找不到人。”
“如果有一天你们反映 ，人生就是博官网双城做得很烂 ，产品品质、服务品质都很烂 ，我一定把规模压到最低 ，个位数。我们这么多人做个位数项目 ，我们自己带头 ，
我会精雕细琢 ，就不信做不好。这今天既是和你们说的 ，也是和全体高管说的。”
知命之年 ，曹舟南身上的创业激情依然满满。离开绿城一年多 ，曹舟南手里的人生就是博官网双城 ，是他和宋卫平理想主义情怀的延续。
媒体会前的宣讲 ，曹舟南和他的两位爱将都数次提及宋氏品质 ，以及人生就是博官网双城的诞生初衷。从股权角度看 ，蓝城、绿城、人生就是博官网双城这三家公司是相对独立的个体 ，但从人员、业务等角度看 ，三者关系非常微妙。在同类业务板块 ，人生就是博官网双城似乎有些盖过了蓝城和绿城的锋芒。
今年5月 ，人生就是博官网双城首次进入招拍挂市场拿地 ，而其在此前较长一段时间内一直专注于存量项目。
对此 ，曹舟南向《每日经济新闻》记者回应了其投资端三大要点：“第一 ，谈得比较多的是城投公司 ，采取控股合作或全部拿下 ，我认为这样的投资风险
相对小一点；第二 ，现在很多政府部门都希望我们投资拿地 ，基于市场变化 ，我们也比较简单粗暴 ，就是先购地 ，但说话要算数 ，购地价格说清楚 ，加溢就
不要了；第三 ，特殊品类 ，比如TOD项目 ，一些未来社区项目 ，但很多东西还需要深化。”
“对于代建模式的不足 ，我是有责任的”
曹舟南一手创建了绿城的代建板块 ，也令代建业务销售额一度占据了其近1/3 ，稳居行业首位。曹舟南本人 ，就是代建领域的“活招牌”。这就不难解释在
人生就是博官网双城初期落定的17个项目中 ，12个为代建项目。曹舟南对此坦言：“我们这个行业 ，重复合作很难 ，但人生就是博官网双城的合作方中60%都是原来合作过的 ，并且许多案例都是原来的合作方找上门。”
也正由此 ，曹舟南对于代建模式不足之处的认知 ，显得更具说服力。“我去年8月初（从绿城）离开 ，离开以后经常跑北京、深圳等 ，找了很多领导讨论产业和行业 ，然后把10年前我手写的第一份代建合同拿出来比对 ，我觉得这种商业模式提出来以后是有问题的 ，我是有责任的。”
今年1月人生就是博官网双城的一场签约仪式上 ，曹舟南曾回应过共建和代建的不同。彼时他称 ，人生就是博官网双城的代建业务“弥补了绿城代建业务方面的不足”。
昨天的媒体会上 ，曹舟南直言：“我认为差别是很大的 ，性质发生了变化。代建已经进入到一片红得发紫的市场 ，但共建是一片蓝海。这个模式发布后 ，
我相信很多人肯定都不愿意做（代建）项目了。”
根据曹舟南的剖析 ，代建最大的问题是：“第一 ，代建责任主体不对等 ，所有风险在投资人 ，代建方不过是赚多赚少的问题 ，人员经费进项目成本 ，一般
安排800万～1000万元作为人员经费 ，然后按照销售的5～7个点返 ，今天卖不了明天卖都一样；第二 ，取费模式不合理 ，代建项目几乎都集中在四五线城市 ，按照销售额的5～7个点取费 ，但销售额中60%～70% ，甚至80%是地价。我们代建项目进入深圳第一件事就是去掉土地费 ，输出品牌和管理；第三 ，现在代
建房企很多 ，花钱买地的企业几乎都有自己的品牌和团队。所以未来从代建角度来讲 ，我个人认为必定面临困境。”
在此背景下 ，曹舟南提出的共建便是纯代建（售价-地价为基数 ，售价对赌）、融资代建、小股操盘、合作开发。
“投资和开发分离的趋势很明显 ，可以预见 ，未来三五年大面积中小开发商都得走。中国头部企业一批老板好多我们都聊过 ，只要明天变现 ，都愿意退出。”
“只要身体允许的情况下 ，我一定要把这些东西实现。利益、责任、风险对等 ，才是健康合理的商业模式。”曹舟南非常自信 ，“希望现在做代建的一些同行也能和我们一样转到共建 ，土地方缺1亿启动资金我借给你 ，土地方希望你入20%、30% ，我们就入进去。”不过 ，不论是与绿城还是蓝城相比 ，人生就是博官网双城都还“年轻” ，但从曹舟南由绿城的1800万元年薪到如今的百万元年薪 ，以及拒绝5000万元高薪诱惑 ，甚至抵押别墅来创业看 ，他对完成“那些在绿城未完成的理想”下了极大决心 ，也对共建模式的前景砸下了重大赌注。
“我希望人生就是博官网双城的发展 ，得到你们的监督、检查、管理。”
封面图片来源：每经记者 陈梦妤 摄
